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“产业链、跨界、融资”成公寓市场关键词 | 商业观察时间:2017-11-15 21:52:22   来源:第一财经   作者:

3年前,如果一家公寓企业获得数千万元融资,或许会被业界“惊为天人”,彼时,很多人并不清楚公寓算是一个什么产业,或者在当时公寓还不算一个产业。然而仅仅3年后,贝客公寓11月15日宣布获得三六五网投资的1.25亿元A轮融资时,大家也不觉得这个数字很巨大,因为太多的业者和

3年前,如果一家公寓企业获得数千万元融资,或许会被业界“惊为天人”,彼时,很多人并不清楚公寓算是一个什么产业,或者在当时公寓还不算一个产业。然而仅仅3年后,贝客公寓11月15日宣布获得三六五网投资的1.25亿元A轮融资时,大家也不觉得这个数字很巨大,因为太多的业者和资本开始进入公寓,数亿元融资已很是常见。

短短数年间,公寓行业似乎走完了酒店住宿业耗费十多年时间所走的路,产品迭代更新速度奇快。随着房企、酒店、各类投资者进入该市场,一条围绕着公寓产品的产业链逐步形成。但这也令业者担心,公寓是否会从“蓝海”变成“红海”,于是为稳固获利空间,公寓产品的差异化、定位细分化、跨界融合等趋势显现,围绕着公寓领域的融资运作也越发频繁。

刚获得融资的贝客公寓,创始人兼CEO魏子石此前供职于房企,他进入公寓行业较早,凭借自己所掌握的房源,将贝客公寓在几年间发展到覆盖北京、上海、南京、苏州等城市,现有门店35家,房间5000多间,管理资产面积逾100000平方米。贝客公寓的收入规模从2014年的114万上涨到2016年的2750万元,2017年预计将达到7470万元,2015年到2017年间的复合增长率可达401.4%。

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贝客公寓的发展可谓是行业的缩影。

罗兰贝格管理咨询报告指出,酒店市场规模约4200亿元,5年内受到旅游业规模增长及人均收入提升的作用,预计复合增长率将维持在5.7%左右,于2021年达到5400亿元市场规模。而长租住宅市场则更有市场空间,租房市场拥有较大增长潜力;同时,政策鼓励住房租赁;流动人口持续增长,因此重点城市租房需求人群基数持续增长。

基于租赁市场需求增长和相关政策的支持等原因,各类住宿业者和相关平台的融资、扩张发展都非常迅速,魔方、青客等公寓也完成了巨额融资。此前,途家CEO罗军通过内部邮件宣布,途家在2017年完成线上、线下拆分以后,线上平台完成新一轮3亿美元融资,估值超过15亿美元;小猪短租宣布完成1.2亿美元融资;木鸟短租宣布已完成B+轮融资。如今贝客本轮融资后,估值可能达6.25亿元。

值得注意的是,此前热衷于售楼的各大房企最近开始关注公寓市场了,对房企而言,卖楼赚快钱是以往最核心的模式,然而随着购租并举等政策出台,加之房企需要有一定比例的自持物业,转向开发长租公寓成为不少房企热衷的新发展方向。万科、龙湖、旭辉等纷纷“杀入”公寓领域,自创品牌占领市场。

“以前房企还没有太看清公寓产品的价值,但现在大家都意识到公寓可以消化存量房,挖掘商业价值,还能带动很多相关产业的发展。房企是掌握房源的,要切入公寓市场最方便。关键是必须要抓住时机,如果现在还不进入,那再过几年公寓市场份额就会被很多竞争对手占领,到那个时候就晚了。所以大家现在都在涌入。”龙湖冠寓品牌推广部总监邵俊对笔者表示。

另一个积极进入公寓领域的就是酒店。如家、华住、铂涛、亚朵等酒店业者也在公寓领域试水了一段时间。甚至在公寓业态刚崛起时,不少公寓的管理者都来自酒店,因为当时酒店被业界认为是最接近公寓业态的,在缺乏人才的前提下,酒店业者充当了公寓行业雏形时期的管理者。

首旅如家总经理孙坚认为,要向存量要发展,也要更灵活开发项目。有些物业位置不错,但格局不适合做酒店,那就可以做成公寓,凭借酒店统一化管理和采购优势,可以有效地控制成本并做出不同定位的产品,这也是酒店业的新盈利点挖掘。

获得融资后,贝客公寓表示会加速扩张,而此前魔方、湾流、龙湖等也都纷纷公布了规模化的扩张计划。

“以前说起公寓都是各个企业单独做,既没有形成市场规模也无从谈起产业链,但如今整个公寓行业高速发展,散乱的小型公寓企业和二房东已经出现了衰退和分化格局。公寓作为一个产业,整体的产业链开始形成,从开发、建设、装修、运营、后续服务、家具家电维保甚至还有保洁、健身、零售和餐饮等上下游产业链者越来越聚集和完善。”中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林告诉笔者。

目前,公寓市场呈现出中介派、酒店派、地产派、金融派等不同背景的业者,整体市场呈现“哑铃式”格局。

罗兰贝格咨询报告指出,中国长租公寓市场可主要分为高端服务式酒店公寓、中端白领公寓及低端青年公寓三种,而高低两端市场较为成熟,目前集中式公寓细分规模皆达到百亿级别。在需求端上,经济型租赁房源需求持续旺盛,市场规模短期内预计将较快增长。中端市场最晚起步,目前规模仍然较小。高端服务式公寓投资回报率最好,平均可达到7%~10%左右。

水滴管家CEO冯玉光估测,也许在未来3年内,公寓市场主体最终会形成没有腰部的蝌蚪形状 ,即大头部和长尾部,有20%大型公寓企业成为头部公司,龙头企业诞生。

铂涛酒店集团旗下的窝趣公寓CEO刘辉看来,租赁市场的确被看好,但在各大公寓派中,房企是最具有房源优势但不一定都懂得具体经营管理的,所以在未来,会有很多中小型房企与酒店企业合作,由酒店方提供更多管理服务,而房企提供房源。这样既能盘活存量房,也能让酒店公司获得更多管理收益。“目前已经有一些房企来找我们合作了。跨界将是公寓行业未来发展趋势之一。”

跨界还不仅仅表现在酒店和房企的合作,为了强调生活方式概念,通过社交平台、共享经济等增加租客黏性,在业界看来,餐饮、快递服务、联合办公、商超甚至是共享单车等都可以和公寓结合发展。比如裸心社就已经携手湾流和摩拜单车进行跨界合作。

就在近期,新派公寓权益型类REITs(房地产信托投资基金)产品成长租公寓REITs的破冰之作,这让更多业者开始关注金融运作与公寓业态的关联。

笔者了解到,贝客公寓与三六五网共同达成的住房租赁战略的一个重要构成部分。届时,贝客将依托365淘房流量与金融资源,爱租哪平台以贝客的真实房源为标签,共同形成“流量+SAAS系统+B端流贷服务+C端租金分期”的架构。这将更有利于贝客拓展更多客源和线上业务,补充其线上运营的短板。贝客的房源信息与线下门店优质的服务体验将为爱租哪平台带来传播效应。

在三六五网实际控制人胡光辉看来,以股权+金融+平台+房源获取为合作抓手,与公寓企业共同成长,投资贝客就是这一战略行为的发轫。

冯玉光告诉笔者,所谓SAAS是Software-as-a-Service(软件即服务)的简称,随着互联网技术的发展和应用软件的成熟,SAAS应该是租房金融的基础工具。未来,和公寓业态相关的金融运作会越来越多,相关企业可以获得债权融资,也可以通过并购退出。

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