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干货 我想在葡萄牙买块地,我需要知道什么(一)

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买地建房建楼是越来越多投资者的选择,那么来葡萄牙投资,购买一块心仪的土地,我们需要提前知道哪些重点?今天就来详细和大家探讨。


第一步 选地

  1. 地的形态特征对于您的选择至关重要

选择一块用于建筑的地,地的形态特征,其中包含了坡度,土壤特征,地下水位等因素。虽然现代科技的发展,解决以上所提出的问题不是难度,但是这些困难增加了投资者的开支,投资者为解决或是修改建筑结构问题会付出高昂代价。对于此困难的解决方式是:由技术人员陪伴选地,该技术人员可以为土地选择做出专业建议。


2. 选地最重要的是选址。

一块坐落于许可施工的区域的土地,并且配套周边基础建设,例如基本的卫生设施和电力供应系统,便利的交通设施。

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第二步 查明该土地未来可能的用途

如果购买该土地的目的在于建设,那么在签订预购买合同和支付定金之前,那么在市政厅确定该土地的用途至关重要。

在购买合同签订之前,买家需要向卖家取得关于该土地的相关材料,以用于查阅该土地是否具有建设条件。

买家可以查阅PMOT (Plano Municipal de Ordenamento do Território) 市政厅土地规划计划中的PDM (Plano Director Municipal) 市政厅规划计划文件。

在PDM文件中,投资人将会获取以下信息:

  1.  规范:土地转化的规范,规定了该土地的取得,转化和使用,对于公共实体和私人实体都有着法律约束力。

  2. 市政规划计划:明确市政将来在该区域的发展规划。

  3. 指定计划:确定该行政管理区域是否有对未来土地发展的限制。如:土地使用目的的限制。


市政规划文件Plano de Ordenamento

在市政规划文件中可以查到该土地所属区所有区域的划分发展计划。并且通过查询该文件,可以查询该土地是都市化土地Solo Urbano Urbanizado, 可做都市化土地Solo Urbano Urbanizável。如果该土地被归为农业用地,需要通过市政厅手续将其转化为可建筑用地。


市政条件文件Plano de condicionanentes

在该文件中可以查询该市政区域对于土地使用的限制条件。


详细规划文件Plano de pormenor

如果该土地已经位于可用作都市化的分区中,那么可以详细查询规划文件,它可以提供城市规划的详细试图。

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第三步 银行贷款

在经历了以上两步,投资人选定了合适的土地,第三步有的投资人会选择银行借贷来完成对项目的资金支持。借贷可分为银行对投资人的个人贷款 (crédito pessoal),以及对于住房类的建设贷款 ( Crédito habitação para construção)。这两种贷款方式主要区别在于期限以及利率。


个人贷款:

个人贷款是一个比较快速的银行借贷方式,在无需提交任何土地相关的文件的前提下,投资人就可以取得银行借贷。一般来说在金额5万欧元以下的银行个人贷款,投资人可以快速取得。一般来说年利率平均在11%至13%,远远高于住房贷款。


建设贷款

这是大多数投资人选择的借贷方式,它可以把土地购买成本计入贷款中。相当于个人贷款而言,它的流程更为复杂,除了必要的用于买房的贷款文件,还需要评估建筑项目文件,以获得最大融资。

建筑贷款的最大期限较个人贷款期限更长,并且建筑贷款的利率更优。

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第四步 购买以及接下来的步骤

敲定银行贷款之后,投资人将与卖家签订预购买合同继而完成最终过户。在完成购买之后,投资人将向市政厅提交项目文件Projecto de Licenciamento。该申请包含新建筑所有需要的工作图纸,规划细节。并在之后提交进一步细节文件Projecto de especialidade。在该文件获批之后,投资人将进一步提交文件以获得建筑许可Alvará de Construção.最后,投资人将向市政厅申请使用许可文件Licença/Alvará de Permissão de Habitação.


篇幅有限,在接下来的文章中,我们后续会写到与卖地相关的税务,建筑成本,签订合同注意事项,农业和商业用地的转换等,并为大家推荐好的投资项目。商业合作欢迎联系。


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