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全面升温!报复性买地,来了!

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文 | 白羊
一个人有了钱,下意识的行为就是,买房!
开发商有了钱,下意识的行为就是,买地!
二者之间的相互作用又构成了楼市螺旋式上升的驱动力,这就是当下内地楼市最冷酷的现实和最基本的逻辑。
之前文章有讲到,在各地暖楼市政策和央妈流动性泛滥的呵护下,楼市成了从这场灾难中恢复得最快的行业之一。
销售端,2020年4月,TOP100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元,较3月环比上升17.2%,较去年4月同比基本持平;70大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市由3月38城进一步增至50城。
土地端,则不仅是升温,已经热到有点发烫了。至于开发商不差钱的原因,见昨天文章。
克而瑞公布的数据显示,全国重点城市的平均溢价率已连续5周上涨,上周达到26%,创年内新高。各能级城市的溢价率也是全线上涨。
另一方面,全国重点监测城市的土地流拍率降至3.7%,环比大幅下降5个百分点,已降至近一年来最低水平。
这一个新高、一个新低之间,足见开发商拿地情绪之高涨、出手之阔绰。

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(来源:克而瑞研究)
另据中原的数据显示,今年以来,一二线城市的住宅土地平均溢价率较于去年下半年有着明显的提高,而且是一个月比一个月热。
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(图表数据:大伟看楼市)
此外数据还显示,截至5月18日,全国50大城市已合计卖地高达14268亿元,比去年同期的12990亿元上涨了9.8%,其中有超过27个城市卖地超过200亿,有7个城市卖地超过500亿。
若算上19日的成交,年内已有两个城市的卖地收入突破1000亿大关,分别是北京(1130.9亿元)、杭州(1024亿)。
这里面最值得一提的就是北京,2020年赛程还未过半,北京卖地收入就已达去年全年的67%。
其实卯足劲儿卖地的大城市不只是北京,上海、南京、杭州、苏州等一线及强二线城市,都是今年以来的卖地大户。
如单是4月份,南京、杭州、苏州三城的卖地收入,均超过300亿;有16城超过100亿。50城市单月合计土地出让更是达5044.7亿,不仅年内首次单月突破5000亿,更是占前4个月卖地总额的42%。
可见,4月份是土地行情由暖变热的节点,5月份则不仅延续4月的气势,而且更热了。

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(图表来源:保利投顾研究院)

那么,今年以来,为什么各大城市卖地这么积极呢?尤其是北京、上海这种能量级的城市最积极,上海是最先抢跑的(2月份就扔了一个全国地王出来)。
大概率的原因,就是对土地财政变得更加依赖了。
众所周知,因疫情原因,一季度的GDP出现负增长,而一般性公共预算收入又主要由与GDP密切相关的税构成。这也就意味着,地方的财政缺口和压力变得更大了。
这个时候,唯一能抗事儿补窟窿的就是土地财政。换言之,特殊时期,yh不用不行呀。
为此,很多城市也是诚意十足,拿出了压箱底儿的“宝贝”,如上海放出了滨江绝版地块、深圳也在炙手可热的前海放出了稀缺住宅地块;有些还放松了限价、竞自持等要求,如北京今年以来就推出了好些非限价地块;
此外,地方也不再忌讳出现单价或总价地王(直到去年底,地方土拍时还是比较忌讳出现地王)。
结果就是,上海在2月20日拍出了全国新的总价地王——310亿元;北京土拍溢价率更是创出2年新高;南昌一地块溢价率更是突破100%;深圳和厦门更是拍出了各自单价地王的新记录,分别为8.67万元/平方米(可售楼面价)和50599元/平方米,溢价率分别为45%、43.8%。
今年以来,全国共诞生了3宗百亿元以上总价的地块,总价分别为310亿元、116亿元和104亿元,位于上海、深圳和厦门;另外合计22宗地块总价超过50亿。
注意,赛程尚未过半,不要走开,精彩继续……
于房企而言,除了手中弹药充足买地无压力,及补货的实际需求外,各地所放土地的高质量性也点燃了房企拿地的积极性。
下半场,处于防范风险的考虑,房企们开始往安全系数较高的一二线城市及大都市圈靠拢。由上述可见,今年以来,一线及强二线城市放货上都很积极。
在买卖双方的心灵契合下,土地市场是想不热都难。
不过,话又说回来,土地市场的事儿又不仅是地方政府与开发商之间的事,因为土地溢价,无论是客观(成本)还是主观(情绪)上,都是房价的主要推手之一。这又回到了文章开头强调的那个逻辑。
这一点儿,官方也意识到了。
日前,广东省统计局发布《广东房地产开发规模、结构与效益研究》报告指出,土地价格的不断上涨,助推住房价格上涨,对房价调控带来不小压力。
但如何弱化乃至阻断这种联系,官方还需拿出一套切实可行的措施来。

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